Квартира, обремененная правами третьих лиц.
Избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи. Елена Никоненкова поясняет: «Если человек был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации, но отказался от участия в ней, по Жилищному Кодексу этот человек имеет право пожизненного пользования квартирой, и выселить его оттуда нельзя даже в судебном порядке. Когда покупатель приобретет квартиру с прописанной в ней Марьей Васильевной, он ставит себя под удар. Если в договоре купли-продажи не учтено это обстоятельство, то договор считается незаключенным. А раз договор незаключенный, то Мария Васильевна может пойти в суд, и суд признает сделку недействительной. В этом случае квартира возвращается к предыдущим собственникам, а деньги – покупателю.
Теоретически. В реальности зачастую продавец деньги уже потратил, а пока суд да дело, квартирой успеют распорядиться. Тем более, что юристы часто забывают попросить у суда обеспечительные меры по запрету на распоряжение недвижимостью. Когда покупатель добьется через суд решения о взыскании с продавца денег, окажется, что тот их потратил. Суд обяжет его выплачивать задолженность из зарплаты. Допустим, зарплата у продавца - 10 тысяч рублей. Берут от этой суммы не более 30 %, то есть 1,5 – 3 тысячи. Можно посчитать, сколько придется ждать выплаты. А если он еще и безработный?»
Можно ли защититься? Можно. Нужно взять справку о составе семьи, в которой внимательно смотрим, кто прописан и по каким причинам снят с регистрационного учета. Если написано: выбыл в армию, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера, значит, есть лица, которые имеют право пользования этой квартирой. Если таких нет, смотрим дальше. Допустим, квартира получена в результате приватизации. И Мария Васильевна была зарегистрирована в ней еще до приватизации. Следовательно, требуем с продавца, чтобы Мария Васильевна выписалась до заключения сделки, либо написала нотариальное согласие о том, что после совершения сделки в течение 10 дней обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества».